Solide Bau- und Sanierungstätigkeit trotz hoher Kosten
Sechs neue Wohnanlagen mit 124 Wohnungen fertiggestellt
Die VOGEWOSI hat auch im Jahr 2021 einen wesentlichen Beitrag zur Wohnbauoffensive des Landes Vorarlberg geleistet. Die Bilanzsumme konnte auf rund 885 Mio. Euro gesteigert werden. Mit 26 Mio. Euro lag das Neubauvolumen um knapp 10 Mio. Euro unter dem der letzten Jahre. Gründe dafür sind die weiter steigenden Kosten, vor allem bei Bauleistungen und Rohstoffen. Das Eigenkapital beträgt mit 311 Mio. Euro bereits mehr als ein Drittel der Bilanzsumme. „Gerade in unsicheren Zeiten mit steigenden Zinsen und hoher Inflation ist es umso erfreulicher, dass das Eigenkapital der VOGEWOSI wieder angewachsen ist“, so Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz. „Gemeinsam mit der Wohnbauförderung gibt uns das die Möglichkeit, die Mieten weitgehend stabil halten zu können.“
Die gesamte gemeinnützige Branche steht derzeit vor großen Herausforderungen. Die Energiepreise explodieren, Rohstoffe und Handwerker sind nur begrenzt verfügbar, was zu einer massiven Kostensteigerung von rund 25 Prozent führt. Die nachhaltige Finanzierung eines leistbaren Mietentgelts wird immer schwieriger. „Doch gerade heute hat leistbares Wohnen einen sehr hohen Stellenwert, stellt doch eine Inflation von rund neun Prozent das Leben der Menschen auf eine harte Probe“, so Aufsichtsratsvorsitzender Karlheinz Rüdisser.
Sorgen bereitet die kritische Situation bei den Bau- und Grundstückskosten. Der Markt ist nach wie vor überhitzt, auch wenn inzwischen wieder mehr Grundstücke verfügbar sind. Eine Preisberuhigung sei noch nicht festzustellen, so Hans-Peter Lorenz: „Wir sprechen hier - umgelegt auf die Wohnfläche - von Preisen zwischen 1.000 und 2.400 Euro pro Quadratmeter. Das sind zum Teil Preise, die vor nicht allzu langer Zeit für die gesamte Errichtung pro Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen waren.“
Ein weiterer Grund für die Verteuerung ist die Vielzahl an Vorgaben durch die öffentliche Hand.
So braucht es zum Beispiel oft bei der Einreichung eines Wohnbauprojekts eine detaillierte Außenraumplanung, geparkt werden soll nur noch in Sammelgaragen, die entsprechend „eReady“, also für die E-Mobilität ausgestattet sind. Barrierefreiheit ist auch bei Klein- und Kleinstwohnanlagen zu gewährleisten, zudem große Fahrradräume im EG und moderne Unterflurmüllsysteme.
Das alles verursacht hohe Kosten, was wiederum zu einer längeren Ausfinanzierungszeit führt. Derzeit liegt diese bei rund 60-70 Jahren. Gemeinsam mit der Wohnbauförderung wird versucht dieser Entwicklung entgegenzuwirken, um auch weiterhin gemäß dem Auftrag der VOGEWOSI – nämlich leistbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten – gerecht werden zu können.
Neubauprojekte an den Bedarf angepasst
Die starke Nachfrage, der große Finanzierungsanteil öffentlicher Gelder und die Eigenmittel der VOGEWOSI ermöglichten es in den vergangenen Jahren, dass die VOGEWOSI eine konstant hohe Zahl an leistbaren neuen Wohnungen errichten konnte. 2021 wurde die Neubautätigkeit wiederum erfolgreich auf weitere Gemeinden im Land ausgedehnt. Mit den Kleinwohnanlagen in Zwischenwasser (12 Wohnungen) und Übersaxen (6 Wohnungen), errichtet in architektonisch und städtebaulich hoher Qualität, können diese Kommunen ihren dringenden Wohnbedarf jetzt selbst abdecken. Die VOGEWOSI ist somit in 60 Gemeinden des Landes Vorarlberg mit nachhaltig leistbaren Mietwohnanlagen vertreten. „Leistbares Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Es muss dort angeboten werden, wo die Menschen Wohnraum brauchen. Mit den neuen Wohnungen leisten wir als gemeinnütziger Bauträger nicht nur einen Beitrag zur Vermeidung von Abwanderung, sondern nehmen auch den Druck von den Ballungsgebieten“, erklärt Aufsichtsratsvorsitzender Karlheinz Rüdisser.
Was künftige Neubauprojekte anbelangt, zeigt sich Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz zurückhaltend, denn die Zeiten haben sich verändert. Aufgrund der Preisexplosionen in allen Bereichen werden im Neubau vorerst nur noch Projekte gestartet, die aufgrund des Wohnbedarfs dringend benötigt werden. Außerdem konzentriert sich die Bautätigkeit der VOGEWOSI auf die derzeit noch etwas kostengünstigeren Holzbauprojekte WOHNEN500+® und auf Projekte, deren Bauverfahren bereits sehr weit fortgeschritten sind. „Wir forcieren vor allem Projekte, die weitgehend Kostensicherheit garantieren, nachhaltig finanzierbar sind und solide und überschaubare Ausfinanzierungsräume aufweisen“, so der Geschäftsführer.
Bis 2025/2026 sind u.a. 231 WOHNEN500+® Wohnungen in Feldkirch-Gisingen, Schwarzach, Lech-Zug, Mittelberg, Hard, Götzis und Lustenau in Planung. Bei zwei Wohnanlagen erfolgte der Baustart bereits dieses Jahr, die übrigen erfolgen 2023/2024.
Anhaltender Trend zur Teilsanierung
Nachdem auch das Jahr 2020 von hohen Preisen und Corona-bedingten Verschiebungen geprägt war, konnten einige dieser Sanierungsprojekte erst im Jahr 2021 fertig gestellt werden. Mit dem dritthöchsten Bauvolumen der letzten 20 Jahre von rund 16,5 Mio. Euro wurden vor allem Erhaltungsmaßnahmen, Teilsanierungen sowie Instandsetzungen vorgenommen. Insgesamt wurden im Jahre 2021 bei 40 Wohnanlagen Sanierungsarbeiten durchgeführt. Investiert wurde vor allem in sicherheitstechnische Bereiche wie Elektroanlagen, Brandschutzmaßnahmen, in die laufende Überprüfung der Dächer sowie in Garagentorerneuerungen. Umfassende energetische Sanierungen werden zunehmend seltener.
Energetische Sanierungen im Altbestand nicht mehr wirtschaftlich
Die Anzahl der energetischen Sanierungen ist deutlich rückläufig, da die hohen Kosten in diesem Bereich nicht mehr auf die Mieterinnen und Mieter weiterverrechnet werden können.
Der Trend zu reinen Erhaltungsmaßnahmen und Teilsanierungen anstelle von umfassenden Sanierungen hält daher weiter an. „In der Gebäudeerhaltung werden wir aber künftig verstärkt die Restnutzungsdauer in die Entscheidungsfindung miteinbeziehen müssen. Es geht um die Frage, ob energetische Verbesserungen überhaupt noch wirtschaftlich und bautechnisch sinnvoll sind“, erklärt Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz.
Für die Zukunft sind hier neue Konzepte notwendig– zum einen was die gesetzlichen und die Förderungsmöglichkeiten anbelangt, vor allem aber im Hinblick auf die steigende Anzahl jener Wohnanlagen, die nicht mehr oder nur mit wirtschaftlich unverhältnismäßigem Aufwand saniert werden können. „Sanieren wie bisher wird in Zukunft nicht mehr leistbar sein. Es braucht gravierende Änderungen im Bereich der Förderungen und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, um die dringend notwendige Steigerung der Sanierungsrate finanzieren zu können,“betont Hans-Peter Lorenz.
Zukunftsmodell Wiederaufbau – Beispiel Feldmoos
Die Anforderungen an modernes Wohnen sind vielfältig: von den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner wie Barrierefreiheit bis zu den Klimaschutzzielen, die auch im gemeinnützigen Wohnbau umgesetzt werden müssen. Hier hat die VOGEWOSI mit ihrem großen Wohnungsaltbestand ein beträchtliches Potenzial für die Umsetzung von nachhaltigen Wohnprojekten.
Ein Beispiel für einen gelungenen Wiederaufbau ist die Wohnanlage Feldmoos in Bregenz.
Die beliebte Wohnsiedlung aus den 1960er Jahren musste größtenteils abgebrochen werden, da die schwierigen Bodenverhältnisse wiederholt zu Setzungen der Gebäude führten und eine Sanierung der alten Gebäude weder baulich noch energietechnisch wirtschaftlich möglich war. „Gemeinsam mit der Stadt Bregenz und dem Land Vorarlberg ist es gelungen, ein Vorzeigeprojekt für einen Wiederaufbau einer nicht mehr sanierbaren Siedlung zu verwirklichen“, erklärte Hans-Peter Lorenz bei der Eröffnung im November 2022: „Bei diesem Modellprojekt galt unsere ganze Unterstützung den Mieterinnen und Mietern der ehemaligen Siedlungshäuser.“ Bereits lange vor Baubeginn wurden seitens der VOGEWOSI persönliche Gespräche mit den Bewohnerinnen und Bewohnern geführt und auf die jeweiligen Lebenssituationen und Wohnbedürfnisse eingegangen. Einige sind auf eigenen Wunsch in einen anderen Ortsteil von Bregenz übersiedelt, andere in die Nähe ihrer Familien und viele wollten auch im Feldmoos bleiben. 25 der insgesamt 35 Mietparteien haben in der alten Siedlung Feldmoos gewohnt und werden hier auch weiterhin wohnen. Für VOGEWOSI Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz hat das Projekt Feldmoos positiv aufgezeigt, wie auch andere nicht mehr sanierbare Siedlungen der VOGEWOSI im Einvernehmen mit den Bewohnerinnen und Bewohnern sowie den Gemeinden erneuert werden können.
Zahlen und Fakten
| 2021 | 2020 | |
| Bilanzsumme | 884,7 Mio. € | 877,9 Mio. € |
| Eigenkapital | 310,9 Mio. € | 295,1 Mio. € |
| Sachanlagevermögen | 723,3 Mio. € | 719,3 Mio. € |
| Umsatz | 92,3 Mio. € | 88,9 Mio. € |
| Bilanzgewinn | 6,37 Mio. € | 6,06 Mio. € |
| Bestand unbebaute Grundstücke | 174.400 m² | 183.100 m² |
| Mietwohnungen | 14.583 | 14.562 |
| Eigentumswohnungen (nur Verwaltung) | 2.595 | 2.594 |
| Verwaltete Wohnungen gesamt | 17.178 | 17.156 |
| Mitarbeiter samt Beschäftigten in Werkstätte und dezentralen Hausverwaltungen | 97 | 95 |
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